- El principal beneficio de adquirir un inmueble mediante un remate hipotecario es, sin duda, obtener la propiedad a un precio reducido.
El Universal
CIUDAD DE MÉXICO
En un momento en que hay un déficit de vivienda considerable y existe una alta demanda de propiedades, aunado a que los precios del mercado cada vez son más elevados, es importante considerar todas las alternativas que se tienen a la mano antes de comprar una casa. Es por ello que, adquirir un inmueble en remate puede parecer una opción atractiva para muchas personas.
No obstante, como sucedería en un proceso de compra-venta ordinario o en una preventa, se deben analizar tanto sus beneficios como desventajas, además de conocer de manera detallada todo lo relacionado con el estado legal, condiciones especiales, tiempo de duración de la operación, riesgos que pueden correrse, entre otros.
Y es que en torno a los remates hipotecarios existe mucho desconocimiento, aun cuando es común encontrar en la calle anuncios de ventas de casas u otros inmuebles bajo este esquema. Éstos son los aspectos que deben investigarse para saber si realmente se trata de una buena oportunidad o, por el contrario, si se está frente a una estafa.
¿Cómo funciona este esquema?
"Los remates hipotecarios son los créditos no pagados al banco, los cuales esta institución vende en tres momentos precisos: primero, cuando la cartera tiene más de tres meses sin que se paguen, pero todavía no existe un juicio. Segundo, una vez que se inicia el juicio y hasta antes de que quede firme la sentencia del remate.
"El tercer momento se refiere a los bienes adjudicados, aquellos que ya atravesaron un proceso y cuando el juez ya condenó a la persona que no pagó, es decir, al titular, a entregarle a la institución financiera la casa que había dejado como garantía. El paso siguiente por parte del banco es tomar posesión del bien y escriturarlo", explica Orión Castañeda García, quien es especialista en negocios y subastas inmobiliarias.
Por este motivo es fundamental acercarse a un abogado especializado en bienes raíces o a una persona que forme parte de una asociación inmobiliaria, quienes se muestren abiertos a mostrar el expediente del remate en curso. En caso de que se muestre la documentación, es necesario acudir al Registro Público de la Propiedad para ver si el inmueble está debidamente inscrito. La veracidad del activo es sumamente relevante cuando se trata de un remate hipotecario.
Dado que éstos se derivan de hipotecas no pagadas, se debe realizar una buena investigación de la propiedad no solo para conocer su situación legal, sino también para corroborar que no exista alguna deuda o gravamen asociado. En este tipo de esquema es común llevarse sorpresas desagradables. Cabe subrayar que debido a que las propiedades atraviesan un proceso legal, quienes están interesados en un remate no pueden acceder a la vivienda para saber si la descripción proporcionada es correcta o en qué condiciones se encuentra. Por tal motivo, se recomienda contemplar también un presupuesto adicional por el concepto de reparaciones o remodelaciones una vez que se haya hecho posesión de la misma.
Tanto pros como contras
El principal beneficio de adquirir un inmueble mediante un remate hipotecario es, sin duda, obtener la propiedad a un precio reducido. "En la mayoría de las ocasiones, éste se encuentra muy por debajo del valor del mercado: hasta un 30 o 40 por ciento menos. Por ende, se tiene un retorno de inversión muy alto, especialmente si se ve como inversionista", asegura en entrevista Karim Goudiaby, director general de Iad México.
Dicha ventaja permite acceder a una propiedad con una mejor ubicación (a veces en localidades céntricas) o de un tamaño más grande. Si bien la vivienda se coloca al alcance de un mayor número de personas debido a su precio, eso no significa que este esquema sea adecuado para todos.
Quienes están interesados por un inmueble bajo esta modalidad deben tener muy claro que el proceso para poder hacer uso del mismo suele llevar varios meses y, en ocasiones, hasta años. Por lo que, si el usuario está en busca de una vivienda para habitarla a corto plazo, debe pasar por alto esta alternativa.
"En los casos que ya se tiene tanto la posesión como la escritura, se puede realizar una compra-venta ordinaria, la cual tarda aproximadamente entre 30 y 60 días. Sin embargo, cuando aún falta obtener la posesión y la escritura, el proceso puede llevarse entre 12 y 18 meses", menciona Orión Castañeda García.
Otro aspecto que representa una desventaja para la mayoría de los interesados en un remate hipotecario es que el pago debe realizarse al contado, es decir, no se puede hacer uso de créditos para liquidar el monto, lo cual saca de la competencia a quienes no cuentan con los recursos en ese momento. "Pagar al contado no significa poder hacerlo en efectivo. Las instituciones bancarias solo aceptan transferencias o cheques certificados. Por lo tanto, si alguien ofrece un remate muy barato, cuyo precio no hace sentido con las ofertas en el mercado, y además acepta el dinero en efectivo, lo más seguro es que no se está comprando a quien se debería", advierte el especialista.
Mucho ojo con los fraudes
Dado el desconocimiento que existe en torno a dicha modalidad, ésta suele prestarse mucho a estafas. "El principal riesgo que se corre es tratar con personas que no son especialistas en la gestión de remates bancarios, es decir, que son intermediarios falsos. De igual manera, suele haber un gran número de propiedades inexistentes, debido a que la particularidad de un remate es que no se puede ingresar a la vivienda para verificar su estado.
"También se debe tomar en cuenta que hay propiedades con una valuación incorrecta, por lo que si no se conoce bien el mercado, el usuario puede pensar que está adquiriendo una ganga cuando no es así. Se debe ser prudente, asimismo, con la documentación legal, la cual puede ser incorrecta o tener algunos vicios", indica Karim Goudiaby.
Una estafa sumamente común relacionada con este esquema es pedir anticipos para empezar a involucrarse en el proceso de un remate hipotecario. Cuando se trabaja con un buen abogado especializado en bienes raíces, no debe solicitar ninguna suma por adelantado para abrir la carpeta de documentación de un remate.
"Hay que aprender a pagar por etapas. Por ejemplo, cuando el usuario firma la escritura, debe abonar una parte del dinero. Cuando toma la posesión, debe pedirse otra cantidad más. De esta manera, se obliga al abogado a alcanzar las distintas etapas para poder cobrar. En cambio, cuando se paga una iguala, pueden pasar años para ver resultados debido a que el abogado encontró un ingreso fijo", señala Orión Castañeda García.
¿Conviene o no como primera vivienda?
Después de analizar diferentes aspectos en torno a los remates hipotecarios, es inevitable preguntarse si son una alternativa adecuada para quienes buscan ser propietarios de una vivienda.
"Es conveniente si el usuario sabe lo que hace. Es decir, hay que desconfiar de los precios muy bajos, confirmar tanto la identidad como la legalidad del intermediario, no pagar anticipos de ninguna manera, trabajar con un abogado especializado, además de investigar sobre el lugar donde se encuentra la vivienda e intentar visitarla o validar su existencia", recomienda Karim Goudiaby.
El especialista en inversiones inmobiliarias advierte, de igual manera, que los interesados deben gozar del capital suficiente para liquidar al contado, así como tener mucha paciencia, ya que cuando el proceso de un remate hipotecario se encuentra mal ejecutado, éste puede tardar hasta cuatro, cinco o más años. "Se trata de un producto más de inversionista que para una familia que busca una residencia principal. Puede ser una buena estrategia para diversificar la cartera de bienes raíces, por lo que no debe recomendarse para quien tiene como objetivo principal adquirir una vivienda", indica Goudiaby. Orión Castañeda García hace énfasis en que "un remate hipotecario no es una alternativa conveniente para quien busca hacerse de una propiedad. Si el usuario cuenta con una cantidad de dinero considerable, este sector se recomienda más para inversión, en el que se puede ocupar cierta suma para ganar el doble".
Previo a comprar un inmueble en remate, se deben poner sobre la mesa las necesidades del comprador, ya que éstas van a determinar si se trata de una opción adecuada para su caso. Si se quiere hacer de la vivienda un hogar o se busca habitarla en una fecha específica, entonces habría que revisar antes otras alternativas.
¡Fuera mitos!
La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) despeja algunos mitos en torno a los remates bancarios:
El proceso tarda muchos años…
Realidad: se tiene que considerar que si la demanda se encuentra en proceso, esto puede tardar hasta dos años.
En cambio, si los derechos adjudicados ya están ganados, la operación puede llevar entre tres y seis meses.
Se pueden comprar los derechos de un juicio hipotecario…
Realidad: existen dos tipos de remates hipotecarios: por cesión de derechos litigiosos y cesión de derechos adjudicatarios. En el primer caso, se adquieren los derechos de la demanda judicial que el banco presentó en contra del deudor de la hipoteca, quien no continuó con los pagos. El segundo caso es cuando la institución bancaria procedió con la demanda en contra del deudor hipotecario y ganó el juicio de adjudicación, por lo tanto, pone en remate el inmueble para recuperar lo que gastó en el juicio y en pérdidas por la deuda hipotecaria.
Los gastos de escrituración corren por cuenta del banco…
Realidad: una vez adquirido un inmueble mediante alguna de las modalidades de remate bancario, los gastos de escrituración corren por cuenta del nuevo dueño.
